Kentsel Dönüşüm Sürecinde Maliklerin Hakları
Kentsel dönüşüm, yalnızca riskli veya ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların yenilenmesinden ibaret bir inşaat faaliyeti değildir. Süreç; mülkiyet hakkı, sözleşme serbestisi, idari işlem güvenliği, tapu sicili, malik çoğunluğu, tebligat usulleri, pay satışı ve hak sahipliği dengesi bakımından çok katmanlı bir hukuki yapı arz etmektedir. Bu nedenle kentsel dönüşüm dosyalarında temel mesele, yalnızca yapının yenilenmesi değil; bu yenilemenin hangi usulle, hangi çoğunlukla, hangi bildirim rejimi içinde ve hangi ekonomik sonuçlarla yürütüleceğidir.
Son yıllarda 6306 sayılı Kanun’da yapılan değişiklikler ve uygulama yönetmeliğinde 2024 ile 2026 döneminde şekillenen yeni usuller, kentsel dönüşüm sürecini daha hızlı işleyen bir yapıya yöneltmiştir. Özellikle 7/11/2023 tarihli değişiklik sonrasında, birçok işlem bakımından maliklerin tamamının oybirliği yerine hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu esas alınmaya başlamıştır. Bunu izleyen yönetmelik değişiklikleri ise toplantı çağrısı, teklifin bildirilmesi, ilan, elektronik tebligat, muhalif maliklerin pay satış süreci ve ruhsat öncesi başvuru şartları bakımından daha ayrıntılı bir usul rejimi kurmuştur.
Nitekim çoğunluk iradesinin korunması ile azınlık maliklerin mülkiyet hakkı arasında denge kurulması gerektiği, DANIŞTAY İDARİ DAVA DAİRELERİ KURULU, E. 2022/1040, K. 2023/301 kararında da vurgulanmıştır. Buna karşılık maliklerin bilgilendirilmesi, karar alma sürecine katılımı ve pay satışına ilişkin bildirimlerin usulüne uygun yapılması, sürecin hukuka uygunluğu bakımından belirleyici önem taşımaya devam etmektedir.
Bu çerçevede, kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin hangi haklara sahip olduğu, bu hakların hangi aşamada ve hangi süreler içinde kullanılabileceği ile usul eksikliklerinin hangi sonuçları doğurabileceği, güncel mevzuat bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.
Güncel mevzuat çerçevesinde bilgi alma ve süreçten haberdar olma hakkı
Maliklerin kentsel dönüşüm sürecindeki en temel hakkı, taşınmazları hakkında yürütülen işlemlerden usulüne uygun biçimde haberdar olmalarıdır. Riskli yapı tespiti, rezerv yapı alanı veya riskli alan uygulamaları, malik toplantısı çağrıları, karar tutanakları, teklif bildirimleri, açık artırma süreci ve ruhsat öncesi işlemler; malik bakımından doğrudan sonuç doğuran hukuki aşamalardır. Bu nedenle malik, hakkında yürütülen işlemin kapsamını, dayanağını ve kendisi bakımından hangi sürede hangi tepki hakkının bulunduğunu öğrenebilmelidir.
Güncel uygulamada bu hak, yalnızca klasik tebligat usullerine bağlı değildir. 2026 tarihli yönetmelik değişikliği çerçevesinde, riskli yapılarda toplantı yeri ve zamanı noter vasıtasıyla bildirilebildiği gibi, ilgili muhtarlıkta veya yapının henüz yıkılmadığı durumlarda bina kapısında ya da duyuru panosunda on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle de duyurulabilmektedir. Aynı şekilde, karara katılmayan maliklere teklifin veya teklifin incelenebileceği yerin bildirilmesi bakımından da noter, muhtarlık ilanı ve elektronik bildirim usulleri önem kazanmıştır. İlanın son gününün tebliğ tarihi olarak kabul edilmesi, maliklerin pasif kalması halinde ciddi hak kayıplarına yol açabilecek niteliktedir.
Bu nedenle güncel sistemde “fiilen haberim olmadı” savunması, her durumda yeterli koruma sağlamayabilir. Maliklerin muhtarlık ilanlarını, elektronik bildirimleri, noter tebligatlarını ve taşınmazla ilgili askı süreçlerini yakından izlemesi gerekir. Uygulamada birçok uyuşmazlık, işlemin esasından değil; sürelerin kaçırılmasından kaynaklanmaktadır.
Maliklerin karar alma sürecine katılım hakkı ve salt çoğunluk rejimi
Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin en önemli haklarından biri, yapılacak uygulamanın esaslarına ilişkin kararlara katılma hakkıdır. Bu hak, yeni yapının nasıl gerçekleştirileceğinden müteahhit seçimine, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı modelinden bağımsız bölüm dağılımına, teknik şartnameden teslim süresine ve teminat yapısına kadar geniş bir alanı kapsar.
7/11/2023 tarihli değişiklik sonrasında 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi, birçok işlem bakımından hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınabilmesine olanak tanımıştır. 2026 yönetmelik değişikliği ise bu sistemi daha da somutlaştırmış; riskli yapılarda maliklerden birinin istemiyle tüm maliklerin toplantıya çağrılabileceğini, toplantının hisseleri oranında en az salt çoğunlukla yapılacağını ve kararın yine en az salt çoğunlukla alınacağını düzenlemiştir.
Bu değişiklikler, kentsel dönüşümün uygulamada daha hızlı ilerlemesini sağlama amacını taşımaktadır. Ancak malik bakımından bunun anlamı şudur: süreçte etkili olabilmek için toplantılara katılım, tutanakların incelenmesi ve tekliflerin zamanında değerlendirilmesi artık çok daha kritik hale gelmiştir. Zira güncel rejimde karar alma hakkı, teorik bir müzakere hakkından ziyade, süresi içinde kullanılmadığında önemli sonuçlar doğuran bir usul hakkı niteliği kazanmıştır.
Karara katılmayan malikin korunması ve teklif inceleme hakkı
Çoğunluk sistemine geçilmiş olması, karara katılmayan malikin tüm haklarını kaybettiği anlamına gelmez. Aksine, güncel sistemde muhalif malikin korunması, öncelikle bilgilendirme ve teklif inceleme hakkı üzerinden sağlanmaktadır. Karara katılmayan malike, alınan karar ile anlaşma şartlarını içeren teklifin veya teklifin incelenebileceği yerin usulüne uygun şekilde bildirilmesi gerekir.
2026 tarihli yönetmelik değişikliği, bu bildirimlerin noter aracılığıyla, muhtarlık ilanıyla veya elektronik bildirim usulleriyle yapılabileceğini öngörmektedir. Ayrıca yalnızca teklifin gönderilmesi değil; teklifin görülüp incelenebileceği belgelerin erişilebilir biçimde sunulması da önem taşımaktadır. Karar tutanakları, vekâletname veya sözleşme örnekleri ile anlaşma şartlarını içeren teklifin, karara katılmayan malik tarafından fiilen incelenebilir durumda olması gerekir.
Bu aşamada malikin hakkı, yalnızca “kabul etmeme” yönünde soyut bir irade açıklamak değildir. Malik, teklifin ekonomik ve hukuki içeriğini değerlendirme, paylaşım oranını, teminat yapısını, teslim süresini ve kendisine tanınan bağımsız bölüm karşılığını inceleme hakkına sahiptir. Bu hak, mülkiyet hakkının usuli güvencesi bakımından son derece önemlidir.
Pay satışı sürecinde rayiç bedel ve usul güvencesi
6306 sayılı Kanun’un güncel 6. maddesi uyarınca, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma usulüyle satışa konu edilebilmektedir. Bu sistem, projelerin sürüncemede kalmaması amacına hizmet etmekle birlikte, malik açısından en hassas ekonomik alanlardan birini oluşturmaktadır. Bu nedenle pay satışı sürecinde malikin korunması, yalnızca çoğunluğun varlığına değil; rayiç bedel tespiti ile bildirim ve satış usullerinin hukuka uygun işletilmesine bağlıdır.
Özellikle 2026 tarihli değişiklikler sonrasında, ilk satışta sonuç alınamaması halinde sonraki satışlarda ilan, müdürlük veya idare yayın araçları ve e-Devlet bildirimi gibi daha kurumsal araçların devreye girdiği görülmektedir. Bu durum, satış sürecini hızlandırırken, malikin sonradan “habersiz satış yapıldı” iddiasını teknik olarak daha detaylı bir denetime konu hale getirmektedir.
Bu nedenle malik bakımından temel haklar; rayiç bedelin hangi ölçütlere göre tespit edildiğini öğrenme, emsal değerlendirmesini sorgulama, açık artırma usulünün ilan ve katılım şartlarını inceleme ve satış dosyasındaki usul eksikliklerini zamanında ileri sürme hakkıdır. Özellikle rayiç bedelin taşınmazın gerçek ekonomik potansiyelini yansıtıp yansıtmadığı, birçok dosyada ana uyuşmazlık konusu olmaktadır.
Proje metinlerini ve sözleşme koşullarını inceleme hakkı
Kentsel dönüşüm dosyalarında malikin ekonomik geleceği, çoğu zaman riskli yapı kararıyla değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hasılat paylaşımı modeli, paylaşım cetveli, teknik şartname, teslim süresi ve teminat yapısı ile belirlenir. Bu nedenle maliklerin en önemli haklarından biri, bu metinleri yalnızca imzalamak değil; ayrıntılı biçimde incelemek, anlamak ve gerektiğinde müzakere etmektir.
Uygulamada özellikle bağımsız bölüm dağılımı, arsa payı dengesi, teslim tarihi, gecikme cezaları, eksik iş hükümleri, müteahhidin vereceği teminat ve ortak alan kullanım rejimi gibi konular; malikin uzun vadeli ekonomik pozisyonunu doğrudan etkiler. Bu nedenle sürecin hızlanmış olması, sözleşme incelemesinin önemsiz hale geldiği anlamına gelmez; aksine, usuller sıkılaştıkça ön inceleme daha da değerli hale gelir.
Hukuk büroları bakımından burada temel yaklaşım, yalnızca uyuşmazlık çıktığında müdahale etmek değil; sözleşme kurulmadan önce malikin ekonomik ve hukuki risklerini ortaya koymaktır. Uygulamada en sağlıklı yöntem, proje metinlerinin karşılaştırmalı biçimde değerlendirilmesi ve kritik ekonomik hükümler bakımından yazılı onay mekanizmasının işletilmesidir.
Güvenli vekâlet düzenleme hakkı ve temsil yetkisinin sınırlandırılması
Kentsel dönüşüm süreci, çok sayıda teknik ve idari başvuru içerdiğinden, maliklerin sıklıkla vekil aracılığıyla hareket ettiği bir alandır. Ancak vekâletnamenin kapsamı doğru çizilmediği takdirde, sürecin takibi için verilen yetki, malik bakımından ekonomik hak kaybına dönüşebilir. Bu nedenle malikin önemli haklarından biri de, temsil yetkisini sınırlı ve kontrollü biçimde düzenleyebilmesidir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 504. maddesi uyarınca vekil, özel olarak yetkilendirilmedikçe taşınmazı devredemez, sulh olamaz ve bir hakkı sınırlandıramaz. Bu çerçevede kentsel dönüşüm vekâletnamelerinde, iş takibi yetkileri ile satış, temlik, ipotek, sulh, ibra, kredi sözleşmesi imzalama veya müteahhit lehine borçlandırıcı taahhüt altına girme yetkilerinin birbirinden ayrılması gerekir.
Öte yandan temsil yetkisinin dönüşüm sürecinde sonuç doğurabileceği de açıktır. Danıştay 4. Daire Başkanlığının E. 2023/12154, K. 2023/5141 sayılı kararı uyarınca, özel yetkili vekilin arsa paydaşları toplantısına katılması, malik adına irade açıklamasında bulunması ve bazı bildirimlerin vekile yapılması prensip olarak geçerli kabul edilmektedir. Bu nedenle vekâletnamenin kapsamı, yalnızca şekli bir konu değil; malikin dönüşüm sürecindeki fiilî kontrol alanını belirleyen temel bir güvenlik unsurudur.
Kurumsal risk yönetimi bakımından en güvenli model; vekâletin yalnızca belirli ada, parsel ve hisse ile sınırlandırılması, başvuru ve takip yetkilerinin açıkça tanımlanması ve yazılı onay olmadan satış, sözleşme imzası, bağımsız bölüm kabulü, kredi yüklenimi veya sulh işlemi yapılamayacağının net şekilde düzenlenmesidir.
Bağımsız bölüm, arsa payı ve proje sonucunu denetleme hakkı
Kentsel dönüşüm sürecinin sonunda malik açısından belirleyici soru, yeni projede hangi bağımsız bölümü, hangi arsa payı ile ve hangi teknik niteliklerle edineceğidir. Bu nedenle bağımsız bölüm dağılımı ve arsa payı belirlenmesi, malik hakkının merkezinde yer alır.
Blok, kat, cephe, metrekare, eklenti, otopark kullanımı ve ortak alan rejimi gibi unsurlar, malikin yeni projedeki ekonomik değerini doğrudan belirler. Bu sebeple malikin yalnızca genel proje kararına değil; kendi lehine oluşacak nihai paylaşım listesine de etkili şekilde erişebilmesi ve bu listeyi denetleyebilmesi gerekir.
Uygulamada özellikle proje revizyonları, bağımsız bölüm numarası değişiklikleri, arsa payı oranlarında kayma ve ortak alan kullanımına ilişkin teknik değişiklikler, başlangıçta önemsiz görülse de ciddi değer kayıplarına yol açabilmektedir. Bu nedenle malikler, kendilerine tahsis edilmesi öngörülen bağımsız bölümün yazılı ve karşılaştırmalı biçimde belirlenmesini talep etmeli; nihai kabul öncesinde teknik ve hukuki inceleme yaptırmalıdır.
Tevhit, ifraz ve imar hakkı aktarımı süreçlerinde malik hakları
2026 tarihli yönetmelik değişiklikleriyle birlikte, kentsel dönüşüm uygulamaları yalnızca bina yenileme süreci olmaktan çıkmış; parsellerin tevhit edilmesi, ifraz edilmesi, imar adası bazında uygulama yapılması ve belirli koşullarda imar hakkının başka parsele aktarılması gibi daha karmaşık mekanizmaları da içeren bir yapıya kavuşmuştur.
Bu noktada malikler bakımından kritik olan husus, her teknik işlemin aynı usule tabi olmamasıdır. Riskli yapı bulunan parsellerde bazı işlemler salt çoğunlukla yürütülebilirken, boş parsellerin projeye dahil edilmesi veya imar hakkının başka parsele aktarılması gibi hallerde daha sıkı muvafakat rejimleri devreye girebilmektedir. Bu ayrım, özellikle mülkiyet hakkının sınırlandırılması bakımından önem taşır.
Bu nedenle maliklerin teknik imar işlemlerini tali bir mühendislik sorunu olarak değil; doğrudan mülkiyet hakkını etkileyen hukuki işlemler olarak değerlendirmesi gerekir. Birçok dosyada asıl uyuşmazlık, sözleşmenin lafzından çok; tevhit, terk, ifraz veya imar hakkı aktarımının malik aleyhine sonuç doğurmasından kaynaklanmaktadır.
Kira yardımı, taşınma yardımı ve destek mekanizmalarına erişim hakkı
Kentsel dönüşüm süreci yalnızca mülkiyet hakkını değil, malikin gündelik yaşam düzenini ve finansal dengesini de doğrudan etkiler. Tahliye, geçici taşınma, artan kira yükü ve finansman ihtiyacı, sürecin en kritik pratik sonuçları arasında yer almaktadır. Bu sebeple maliklerin kira yardımı, taşınma yardımı, faiz desteği, kredi ve hibe mekanizmalarına erişim hakkı, sadece sosyal bir kolaylık değil; hukuki korumanın tamamlayıcı unsuru olarak görülmelidir.
Ancak destek mekanizmalarının her zaman risksiz olmadığı da gözden kaçırılmamalıdır. Özellikle kredi ilişkileri ve borçlandırıcı taahhütler, malik bakımından ileride geri ödeme yükümlülüğü doğurabilir. Bu nedenle destek başvurularında hangi belgenin yalnızca başvuru niteliğinde olduğu, hangi belgenin ise mali yükümlülük doğurduğu dikkatle ayrıştırılmalıdır.
Kurumsal hukuk pratiğinde bu alanda önerilen yöntem, destek başvurularının takip edilmesi ile borçlandırıcı sözleşmelerin imzalanmasının birbirinden ayrılmasıdır. Malik, hangi destekten yararlandığını, bunun karşılığında hangi yükümlülüğe girdiğini ve varsa ödeme, iade veya teminat şartlarını açıkça bilmeden işlem yapmamalıdır.
Hukuka aykırı işlemlere karşı itiraz ve dava hakkı
Kentsel dönüşüm sürecinde malik haklarının en önemli güvencesi, hukuka aykırı işleme karşı itiraz ve dava yoluna başvurabilme imkânıdır. Riskli yapı tespiti, usulsüz tebligat, toplantı çağrısının hukuka aykırılığı, salt çoğunluk hesabındaki hata, teklifin gereği gibi bildirilmeyişi, rayiç bedelin gerçeği yansıtmaması, ruhsat öncesi zorunlu usullerin tamamlanmaması veya vekilin yetki sınırını aşması gibi haller, somut dosyada yargısal denetime konu olabilir.
Bununla birlikte bu alandaki en kritik mesele, yalnızca haklı olmak değil; usuli süreleri kaçırmamaktır. Güncel rejimde özellikle ilan, muhtarlık bildirimi, elektronik tebligat ve teklif sonrası tanınan süreler bakımından daha sıkı bir yapı söz konusudur. Bu nedenle malikin, usulsüzlük şüphesi doğduğu anda dosyayı inceletmesi ve gerekiyorsa idari veya adli başvuru yollarını gecikmeksizin değerlendirmesi gerekir.
Uygulamada dava hakkı, yalnızca sürecin sonunda başvurulan bir imkân değil; bazı durumlarda henüz ruhsat veya pay satışı aşamasına gelmeden önce hukuka aykırılığı durdurabilen önleyici bir koruma aracıdır.
Son değerlendirme
Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin hakları, yalnızca yapının yıkılıp yeniden yapılması ile sınırlı bir haklar bütünü değildir. Bilgi alma, karar alma sürecine katılma, teklif inceleme, rayiç bedel güvencesinden yararlanma, güvenli vekâlet düzenleme, bağımsız bölüm ve arsa payı dağılımını denetleme, destek mekanizmalarına erişme ve hukuka aykırı işlemlere karşı yargı yoluna başvurma hakları; bu sürecin temel unsurlarıdır.
Son mevzuat değişiklikleri ile birlikte çoğunluk sistemi güçlenmiş, ilan ve elektronik bildirim usulleri yaygınlaşmış, pay satışı süreci daha işlevsel hale gelmiş ve ruhsat öncesi prosedürler daha belirginleşmiştir. Bu gelişmeler, dönüşüm projelerinin ilerlemesini kolaylaştırmakla birlikte, maliklerin haklarını koruyabilmesi için daha dikkatli bir dosya takibini zorunlu hale getirmiştir.
Bu nedenle kentsel dönüşüm dosyalarında en sağlıklı yaklaşım, yalnızca işlem yapıldıktan sonra reaksiyon göstermek değil; süreci en başından itibaren belge, süre, sözleşme ve yetki sınırları bakımından sistematik biçimde yönetmektir. Güncel hukuk pratiği bakımından esas mesele, hak sahibi olmak değil; hakkı doğru zamanda, doğru usulle ve doğru hukuki araçlarla koruyabilmektir.
